Najem: 3 Najpopularniejsze mity związane z najmem mieszkania 

Wokół wynajmu mieszkań krąży wiele przekonań, które nie mają pokrycia w przepisach. Właściciele często nie znają ograniczeń, a najemcy – swoich praw.

Poniżej omawiamy najczęstsze mity, które pojawiają się w codziennej praktyce i mogą prowadzić do sporów.

Mit 1: „Właściciel może wejść do mieszkania, kiedy chce – w końcu to jego lokal”

To nieprawda.

Od momentu przekazania mieszkania najemcy – właściciel traci prawo do swobodnego wstępu. Nie oznacza to, że nie może wejść w ogóle, ale musi to zrobić zgodnie z przepisami i po wcześniejszym uprzedzeniu.

Właściciel może wejść do mieszkania tylko w określonych sytuacjach, np.:

• w celu dokonania niezbędnych napraw (np. hydraulicznych, instalacyjnych),
• w razie awarii, zagrożenia dla mienia lub życia (np. zalania, pożaru, ulatniającego się gazu),
• przy odbiorze lokalu po zakończeniu najmu,
• przy wcześniejszym uzgodnieniu terminu przeglądu technicznego lub prezentacji lokalu nowym najemcom.

Wejście bez zapowiedzi lub bez wyraźnej zgody najemcy może być traktowane jako naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego). W praktyce oznacza to, że właściciel, który otwiera drzwi „bo ma klucze”, naraża się na odpowiedzialność karną – niezależnie od tego, że to on figuruje w księdze wieczystej.

W sytuacjach nagłych, gdy najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, a sytuacja wymaga natychmiastowej interwencji (np. w przypadku awarii), właściciel mieszkania może wejść do lokalu w towarzystwie świadka, najlepiej policji lub straży. Należy pamiętać, że każda sytuacja powinna być oceniana indywidualnie.

Mit 2: „Nie ma umowy, nie ma najmu – więc mogę wyrzucić lokatora od ręki”

Ten mit dotyczy sytuacji, gdy ktoś mieszka w lokalu bez pisemnej umowy albo taka umowa się zakończyła, ale:

• użytkuje mieszkanie za zgodą właściciela,
• płaci za czynsz, media lub inne opłaty,
• albo po prostu przebywa w lokalu, a właściciel nie reaguje.

W takich przypadkach najem wcale nie musi być „nielegalny” – mimo braku umowy na piśmie.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:

Umowa najmu może zostać zawarta również ustnie lub w sposób dorozumiany – przez zgodne zachowanie stron.

Jeśli więc:

• właściciel wiedział, że ktoś mieszka w jego mieszkaniu,
• pobierał od tej osoby opłaty lub nie sprzeciwiał się jej obecności przez dłuższy czas,

to mamy do czynienia z faktycznym stosunkiem najmu – nawet bez dokumentu.

Nie można wtedy traktować lokatora jak „osoby nieuprawnionej” i próbować go eksmitować siłą. Właściciel może wypowiedzieć taką umowę, ale musi to zrobić zgodnie z przepisami o najmie – z zachowaniem terminów wypowiedzenia, a jeśli lokator nie wyprowadza się dobrowolnie, jedyną drogą pozostaje postępowanie sądowe i eksmisja.

Mit 3: „Skoro w umowie na czas określony jest zapis o możliwości wypowiedzenia, to mogę ją rozwiązać wcześniej”

To częsty mit, który prowadzi do błędnych założeń co do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

Fakty są inne:

Umowa najmu zawarta na czas określony co do zasady nie podlega wypowiedzeniu – chyba że:

• ustawa przewiduje szczególną podstawę wypowiedzenia (np. uporczywe zaleganie z czynszem),
• w umowie zawarto wyraźny zapis dopuszczający wypowiedzenie z konkretnie oznaczonych przyczyn.

Sama ogólna klauzula typu:

„umowa może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z zachowaniem X dni wypowiedzenia” jest nieważna, bo pozostaje w sprzeczności z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Taki zapis nie skutkuje możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy – nawet jeśli został podpisany przez obie strony. Aby wypowiedzenie było skuteczne:

• w umowie muszą być dokładnie wskazane sytuacje, w których możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy,
• wypowiedzenie musi nastąpić zgodnie z tymi przyczynami.

Podsumowanie

W sieci krąży wiele mitów i niezweryfikowanych treści, które mogą wprowadzać w błąd. Dlatego tak istotne jest, aby zawsze sprawdzać źródła, konfrontować fakty i kierować się rzetelną wiedzą.

Świadome podejście do informacji to podstawa odpowiedzialnego działania – zarówno jako właściciel, jak i najemca.

Jeśli coś budzi Twoje wątpliwości – chętnie pomożemy!